Casa: conviene acquistare oppure affittare ?

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Facendo riferimento al Research Gate di Banca d'Italia ed al paper: "I prezzi delle abitazioni in Italia, 1927-2012" - di Luigi Cannari, Giovanni D’Alessio e Giovanni Vecchi [Questioni di Economia e Finanza (Occasional Papers)],

Banca d'Italia - N. 333 - I prezzi delle abitazioni in Italia, 1927-2012 (bancaditalia.it)

risulta che nel periodo preso in considerazione, il prezzo delle case al netto dell'inflazione sono più che triplicati, nelle are urbane ad alta intensità sono invece più che quintuplicati.

L'aumento risulta ampiamente superiore a quello che è stato l'incremento dei costi, che in termini reali sono più che raddoppiati.

La causa principale dell'incremento dei costi è dovuto all'aumento dei prezzi dei terreni edificabili.

Nello stesso periodo la ricchezza delle famiglie italiane, misurata come somma delle attività non finanziaria (abitazioni, terreni, etc.) e delle attività finanziarie (depositi, titoli obbligazionari, azioni, etc.), misurata rispetto al PIL è cresciuta da 3 volte (dato riferito al 1964) a 6 volte nel 2012. Ad oggi dovremmo essere intorno a 10 volte ma non ho trovato il dato di Banca d'Italia quindi prendetelo con "beneficio di inventario".

Dai dati sopra citati, in termini di rapporto tra ricchezza delle famiglie ed il PIL, appare chiaro come ne possano derivare tensioni sotto il profilo della distribuzione del reddito tra lavoro e capitale con situazioni di diseguaglianza notevoli (Piketty, 2014).

Alcuni autori hanno posto in evidenza come la crescita del suddetto rapporto sia dovuta in massima parte all'aumento dei prezzi delle case rispetto ad una più modesta crescita degli affitti.

Ai fini della simulazione di questo articolo, ci basta acquisire il dato che a livello nazionale il prezzo delle case è cresciuto di circa 3.3 volte. Questo equivale a dire che il prezzo si è rivalutato annualmente del 1.41% al netto dell'inflazione (CAGR).

La simulazione

Andremo a prendere in considerazione tre situazioni comparabili di tre individui A, B, C di 20 anni di età. Essi hanno una disponibilità iniziale di 165.000€. Hanno un reddito annuale di 40.000€ netti e spese per 35.000€ incluso il muto laddove sia stato stipulato.

Più in dettaglio:

Individuo A: all'età di 20 anni accende un mutuo ipotecario a tasso fisso del 3% per 25 anni per 120.000 (80%) per un immobile del valore totale di 150.000€, la rata mensile ammonterà a 569€ per 25 anni. Il costo della transazione si assume di 15.000€ (spese notarili e di agenzia). A terrà l'immobile sino al termine del ciclo di vita di 84 anni. L'individuo A, essendo proprietario dell'immobile deve farsi carico delle spese straordinarie dell'immobile che su 64 anni sicuramente devono includere il rifacimento del tetto e facciata per un totale di 10.000€ da ripartire proporzionalmente su 64 anni.

Individuo B: all'età di 20 anni, acquista il medesimo immobile pagando in contanti e terrà l'immobile sino alla fine del ciclo di vita degli 84 anni. In questo scenario B avrà una capacità di risparmio superiore poiché non deve pagare le rate del mutuo ipotecario né il canone di affitto. L'individuo B essendo il proprietario dell'immobile deve farsi carico delle spese straordinarie dell'immobile che su 64 anni sicuramente devono includere il rifacimento del tetto e facciata per un totale di 10.000€ da ripartire proporzionalmente su 64 anni.

Individuo C: all'età di 20 anni decide di andare ad abitare in affitto pagando un canone di locazione equivalente al mutuo stipulato dall'individuo A (569€) a cui si devono sommare 150€/mese addizionali di spese.

Conclusioni:

La tabella 1 sotto riassume i risultati della proiezione dall'età di 20 anni sino al raggiungimento degli 84 anni nelle tre assunzioni sopra descritte A, B, C.

Tabella 1

Tabella comparativa 1

Ipotizzando una inflazione al 2.5%, un rendimento sugli investimenti del 6% lordo (non tenendo quindi conto dell'effetto dell'inflazione) ed un coeff. di rivalutazione immobiliare dell'1.5% all'anno, possiamo osservare che i tre scenari sono molto simili, leggermente migliore il caso A, ed a seguire il caso B.

Nel caso si riuscisse ad ottenere dagli investimenti un rendimento lordo dell'11%, lo scenario migliore sarebbe il C, si veda a tal proposito i risultati della simulazione nella tabella 2 sotto riportata:

Tabella 2

Tabella comparativa 2

Possiamo riassumere che tanto maggiore sarà il rendimento con cui impegniamo i nostri risparmi (variabile non nota a priori) maggiore è il risultato dello scenario C che prevede una maggior quota di investimenti progressivi nei primi anni della simulazione anche al netto del valore dell'immobile rivalutato opportunamente.

Laddove si verificasse uno scenario di maggiore inflazione (ipotizziamo un 3.5%), gli scenari A e B tendono ad appiattirsi. Si veda a tal proposito la tabella 3.

Tabella 3

Tabella comparativa 3

In quest'ultimo scenario, il totale accumulato alla fine della simulazione, attualizzato opportunamente, ammonta nel caso C a 13 M€ contro 11.6 M€ del caso A. Il caso B è sempre chiaramente svantaggiato nei casi in cui il rendimento ottenuto dagli investimenti è maggiore dell'inflazione.

Considerazione: come potete vedere dai dettagli delle simulazioni, il valore dell'immobile è relativamente ininfluente sul bilancio dei flussi di cassa, nella parte finale della simulazione ben superiori al valore dell'immobile rivalutato (385 k€). Il coeff. di rivalutazione è disponibile soltanto su dati storici ed al netto dell'inflazione per cui se stimiamo un'inflazione media superiore a quella storia, il coeff. di rivalutazione immobiliare andrebbe adeguato opportunamente.

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